오늘도 출국해

세입자와 계약이 끝났는데도 “못 나가요”, “딴 데 갈 집이 없어요”라며 버티는 경우 생각보다 많아요. 임대인 입장에서는 당장 집을 팔거나 새로 세를 줄 수도 없어서 큰 손해로 이어지죠.

이럴 때 사용하는 법적 수단이 바로 명도 소송이에요. 간단히 말해, “내 집이니까 정당한 사유로 비워달라”는 걸 법적으로 요청하는 절차죠.

하지만 명도 소송은 서류 준비, 증거 수집, 소송 진행, 강제집행까지 신경 써야 할 게 정말 많아요. 이 글에서는 **세입자가 나가지 않을 때 어떻게 진행해야 하는지** 전체 흐름을 쉽고 확실하게 알려드릴게요.

명도 소송이란 무엇인가요? 🏛

명도 소송은 부동산의 점유자가 계약 종료 이후에도 계속 부동산을 사용하고 있을 때, 소유자가 그 부동산을 돌려받기 위해 제기하는 민사 소송이에요.

쉽게 말해, “내 집에서 나가달라”는 걸 법적으로 요구하는 절차예요. 전세계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않거나, 임대료를 장기간 체납하면서 버티는 경우에 사용돼요.

소유권을 가진 임대인이 **세입자, 불법 점유자, 경매 낙찰자 이전 세입자 등**에게 부동산을 반환받는 수단이죠. 단순한 ‘퇴거 요청’이 아니라 **법원의 판결과 강제 집행**이 가능하다는 점이 핵심이에요.

나의 느낌으로는, 명도 소송은 ‘사적 다툼’을 ‘공적 절차’로 바꾸는 도구라고 생각돼요. 말이 안 통할 땐, 결국 법의 힘이 필요하더라고요.

세입자가 안 나갈 때 어떤 상황에 필요한가요? 🚪

명도 소송은 단순히 “집을 비워달라”는 요청만으로 해결되지 않을 때 필요해요. 특히 아래와 같은 상황이라면 **바로 소송을 고려해야 해요.**

🔸 전세계약이 종료됐는데도 세입자가 나가지 않음
→ 계약 해지 통보 후에도 퇴거 거부

🔸 임대료 연체로 계약 해지했는데도 계속 거주 중
→ 수개월치 연체되었는데 “곧 낼게요”만 반복

🔸 경매로 낙찰받았는데 전 세입자가 계속 점유 중
→ 인도명령 거부 시 명도 소송 필요

🔸 보증금을 돌려줬는데도 퇴거하지 않는 경우
→ 정산까지 마쳤는데도 버티는 상황

📌 명도 소송 필요한 대표 사례 정리

계약이 종료되고도 계속 점유를 한다면, 그것만으로도 **법적으로 ‘부당 점유’**가 성립돼요. 말로는 안 될 때, 명도 소송으로 내 권리를 찾을 수 있어요.

명도 소송 진행 절차 정리 📑

명도 소송은 ‘부동산을 돌려달라’는 청구이기 때문에 일반 민사소송처럼 진행돼요. 하지만 명확한 절차가 있고, 법원이 집을 ‘빼줄 수 있는 권한’을 부여한다는 점이 핵심이에요.

🧾 ① 내용증명 보내기 (사전 퇴거 요청)
정식 계약 해지 통보 및 퇴거 요청을 먼저 해야 해요. 추후 소송에서 ‘퇴거 요청했는지’ 입증하는 증거가 되죠.

⚖️ ② 명도 소송 제기 (지방법원)
부동산 소재지 관할 법원에 소장을 접수해요. 퇴거 요구, 점유 이전, 불법 점유로 인한 손해배상까지 함께 청구할 수 있어요.

📬 ③ 피고(세입자) 답변서 제출 및 변론
세입자가 반박하면 변론이 오가고, 사실관계를 따지게 돼요. 대부분 1~2회 재판이 이뤄져요.

✅ ④ 판결 선고 → 확정
법원이 “퇴거하라”는 판결을 내리면, 세입자는 자진 퇴거해야 해요. 하지만 버티면 다음 절차로 넘어가요.

🔨 ⑤ 강제집행 신청
판결이 확정된 후에도 세입자가 안 나가면, 법원 집행관을 통해 ‘강제 퇴거’ 절차가 진행돼요.

명도 소송 전 준비해야 할 것들 🧾

명도 소송을 시작하기 전에, 미리 준비해두면 소송이 훨씬 수월해지는 서류들이 있어요. 특히 계약 종료, 연체, 퇴거 요청 같은 ‘증거’가 핵심이에요.

📄 임대차 계약서 (종료일, 조건 명시)

📄 임대료 미납 내역 (계좌 입금 내역, 문자 등)

📄 내용증명 발송 사본 (퇴거 요청 내용 포함)

📄 건물 등기부등본 (소유자 입증용)

📄 부동산 점유 사실 입증자료 (사진, 현장확인서)

이 서류들을 정리해서 변호사에게 제출하면, 소장 작성과 증거 정리에 큰 도움이 돼요. 꼭 필요한 건 아니지만, 소송의 ‘속도’와 ‘승소율’을 좌우하니까 미리 챙겨두세요.

소요 시간과 비용은 얼마나? ⏱️💸

명도 소송은 빠르면 1~2개월, 길면 6개월 이상 걸리기도 해요. 세입자의 대응 여부, 재판 일정, 법원 속도 등에 따라 달라져요.

🕐 일반 소송 기간: 평균 2~4개월 🧾 소장 접수비용: 약 4만~7만 원 👨‍⚖️ 변호사 비용: 100만~250만 원 내외 (난이도에 따라 차이 있음)

명도 소송 후 ‘강제집행’을 하게 되면 집행관 비용도 따로 들어요. 퇴거 집행비용은 집 구조, 짐 양, 인원 수에 따라 다르지만 평균 50만~200만 원까지 발생해요.

💰 명도 소송 비용 요약

소송에서 이긴 후, 실제 집 빼는 방법 🧹

명도 소송에서 승소 판결을 받았다고 끝이 아니에요. 세입자가 ‘자진 퇴거’하면 다행이지만, **계속 버틴다면 법원의 힘으로 퇴거를 집행해야 해요.**

🏛 1. 판결 확정 → 집행문 부여 신청
법원에서 확정 판결을 받은 뒤, ‘집행문’을 따로 발급받아야 강제집행이 가능해요.

📅 2. 퇴거 날짜 통보 (계고장 발송)
집행관이 세입자에게 “언제까지 나가라”는 최후통보를 해요. 계고장을 보내고 최소 2주 정도는 유예 기간이 있어요.

🧍‍♂️ 3. 강제집행 진행 (집행관 + 인력 동원)
세입자가 안 나가면 법원 집행관이 현장에 출동해 짐을 빼고, 문을 바꿔 잠그는 방식으로 집을 비우게 돼요.

📦 4. 물건 보관 또는 폐기
짐은 일정 기간 보관되고, 이후까지 찾아가지 않으면 폐기 처분돼요. 보관비와 집행비용은 점유자(세입자)에게 청구할 수 있어요.

FAQ

Q1. 명도 소송은 꼭 변호사 선임해야 하나요?

A1. 꼭 그렇진 않지만, 서류 준비와 절차가 복잡해서 대부분은 변호사를 통해 진행하는 게 안전해요.

Q2. 세입자가 보증금 못 받았다고 버티면요?

A2. 보증금은 별개 문제고, 계약이 끝났다면 퇴거 의무가 있어요. 법적으로 대응 가능해요.

Q3. 명도 소송에 드는 전체 기간은 어느 정도인가요?

A3. 보통 2~4개월 정도 걸리고, 강제집행까지 하면 최대 6개월 이상 걸릴 수도 있어요.

Q4. 명도 소송에서 이기면 강제로 바로 퇴거 가능한가요?

A4. 네, 법원 판결 후 집행문을 통해 강제집행까지 가능해요.

Q5. 소송 중에도 임대료 청구할 수 있나요?

A5. 네, 불법 점유 기간 동안 ‘부당이득 반환’ 청구도 함께 할 수 있어요.

Q6. 집이 경매로 넘어간 경우에도 명도 소송 해야 하나요?

A6. 낙찰자가 직접 명도 소송을 해야 하는 경우가 많아요. 인도명령을 먼저 신청하는 게 일반적이에요.

Q7. 강제집행 시 경찰도 오나요?

A7. 상황에 따라 집행관이 요청할 수 있어요. 폭력 우려가 있으면 경찰이 동행할 수 있어요.

Q8. 세입자가 짐을 두고 연락이 안 되면요?

A8. 일정 보관 기간 후 폐기 가능해요. 소송 전후 안내 공문과 보관비용 청구도 가능해요.

요즘 뉴스만 틀면 들려오는 전세사기 사건들… 피해 금액 수천만 원은 기본이고, 집주인은 연락 두절, 세입자는 쫓겨날 위기. 이런 뉴스 이제 남의 일이 아니에요.

특히 갭투자, 깡통전세, 위장임대인 등으로 인해 평범한 월급쟁이들이 피눈물 흘리는 일이 너무 많아졌어요. 그래서 지금, 전세계약을 앞두고 있다면 법률 상담은 선택이 아니라 필수예요.

전세사기, 사후 대응보다 사전 예방이 훨씬 중요해요. 이 글에서는 ‘언제 법률 상담을 꼭 받아야 하는지’, 그리고 **‘어떻게 내 권리를 미리 지킬 수 있는지’ 하나씩 알려드릴게요.

전세사기 위험, 지금 얼마나 심각할까?

2024년부터 본격적으로 터지기 시작한 전세사기 이슈는 2025년인 지금, 더 은밀하고 교묘해졌어요. 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고, 심지어 살고 있는 집에서 쫓겨나는 상황도 현실이 됐어요.

대표적인 피해 유형은 ‘깡통전세’예요. 매매가와 전세가가 거의 비슷하거나 오히려 전세가가 더 높은 상태인데, 집주인이 대출을 끼고 집을 사서 세입자에게 전세를 놓고, 나중엔 잠적하거나 파산하는 구조예요.

문제는 등기부등본만 잘 본다고 해결되지 않는다는 거예요. 근저당이 없어도 ‘명의 대여자’, ‘명의 도용’, ‘무자본 갭투자’가 숨어 있는 경우도 있어요. 즉, 겉으로 멀쩡해도 속은 위험한 거래**가 많아진 거죠.

또한, 임대인이 갑자기 파산하거나 집이 경매로 넘어가는 경우, 보증금을 지키려면 법적 대응을 신속하게 해야 해요. 이럴 때 법률 상담 없이 늦장 대응하면 보증금 전액 손실될 수도 있어요.

📉 최근 전세사기 피해 통계

뉴스에서 보는 것보다 실제 피해는 훨씬 더 많고, 한 번 피해를 입으면 회복까지 수년이 걸려요. 그러니 지금이 **내 계약, 내 보증금, 내 권리를 지키는 법적 준비가 필요한 시점**이에요.

피해 막으려면 꼭 알아야 할 체크포인트 ✅

전세계약을 하기 전, 최소한 이 5가지는 꼭 확인해야 해요. 겉보기엔 정상적인 집이라도 속은 위험한 경우가 많거든요. 요즘은 ‘허위임대인’이나 ‘명의 대여자’도 많아서 꼼꼼한 확인이 필수예요.

🔍 ① 등기부등본은 최신본으로 확인하기 임대인 명의와 실제 계약 상대가 일치하는지, 근저당, 가압류, 압류 여부 등을 반드시 확인해요. 발급일 기준 1일 이내여야 가장 정확해요.

🔍 ② 전세가율 체크하기 (매매가 대비 전세가 비율) 전세가가 매매가의 80% 이상이면 '깡통전세' 위험! 특히 신축 빌라일수록 조심해야 해요. 주변 시세와 비교도 필수!

🔍 ③ 확정일자 + 전입신고는 반드시 계약 당일에 전입신고가 늦어지면 '대항력'이 생기지 않아서 보증금 보호를 못 받을 수도 있어요. 무조건 계약한 당일 전입신고하고 확정일자 받아야 해요.

🔍 ④ 계약 상대방이 실소유자인지 대리인인지 명확히 구분 명의가 임대인인데 계약자는 다른 사람이라면, 반드시 위임장과 신분증 사본을 받아야 해요. 요즘 이 부분 허점 노린 사기가 많아요.

🔍 ⑤ 보증보험 가입 여부 확인하기 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능한지 사전에 꼭 체크해요. 가입이 거절되는 집이라면 위험 신호일 수 있어요.

법률 상담이 반드시 필요한 이유 💬

전세계약은 단순한 부동산 계약이 아니라 ‘수천만 원이 오가는 법률행위’예요. 그런데 일반인은 계약서에 숨겨진 위험 요소를 발견하기 어렵고, 문제 생겨도 어떻게 대응할지 몰라요.

그래서 ‘계약 전에 한 번, 문제 생기면 즉시’ 법률 상담이 필수예요. 특히 아래 상황이라면 지금 바로 변호사나 전문가에게 상담 받아야 해요.

⚠️ 집주인 명의가 수상하거나 대리인과 계약하려는 경우 ⚠️ 전세가가 매매가보다 높은 이상한 조건 ⚠️ 중개업자가 보증보험 가입 필요 없다고 하는 경우 ⚠️ 계약 후 집이 경매로 넘어갔다는 통보를 받은 경우 ⚠️ 전입신고·확정일자를 안 받고 살고 있었던 경우

상담을 통해 계약이 안전한지, 위험 요소가 있는지 미리 확인하고, 필요한 경우 계약서 문구 수정이나 추가 특약도 제안받을 수 있어요. 법은 모르는 사람을 지켜주지 않아요. **상담은 보험이에요.**

⚖️ 법률 상담 추천 타이밍 요약

상담 전에 꼭 준비해야 할 서류 📂

법률 상담을 받기 전, 필요한 자료를 제대로 챙겨가야 변호사도 정확한 판단을 할 수 있어요. 특히 부동산 계약 관련 문제는 서류 하나로 상황이 뒤집히기도 하니까요. 아래 서류는 미리 출력해서 준비해두세요.

📌 등기부등본 (발급일자 최신본) → 집 소유권 확인, 근저당·압류·가압류 여부 확인 필수

📌 임대차 계약서 (원본 또는 사본) → 계약 내용 중 위험 조항, 특약 확인

📌 전입신고 확인서, 확정일자 증명서 → 법적 대항력 및 우선변제권 여부 확인

📌 중개업소 명함 및 중개사 등록번호 → 문제가 생겼을 경우 중개인 책임 여부 검토

📌 보증보험 가입 여부 확인서 (미가입 시 공란으로)** → 가입 가능 여부 및 거절 사유가 향후 소송에 중요 근거가 될 수 있어요

어디에 상담해야 믿을 수 있을까? 🏛

요즘은 무료 상담을 가장한 광고 업체나 사기 업체도 있어요. 그래서 ‘어디에 상담하느냐’가 정말 중요해요. 믿을 수 있는 곳에서 상담 받아야만 정확한 대응 전략을 짤 수 있어요.

🧑‍⚖️ ① 대한법률구조공단 → 전화, 온라인, 방문 상담 가능. 소득 제한은 있지만 기초 상담은 무료로 제공돼요.

🏢 ② 법무법인/부동산 전문 변호사→ 사건 초기부터 소송까지 전략을 짤 수 있어요. 특히 전세사기 경험 많은 변호사를 찾는 게 포인트예요.

📞 ③ 지자체 운영 법률 상담센터 → 구청/시청 등에서 월 1~2회 운영하는 무료 상담 활용하기 (사전 예약 필수)

📱 ④ 부동산 피해자 단체 커뮤니티 → 실제 피해 사례 공유와 변호사 추천 정보가 많아요. 혼자 대응하기 무서울 때 큰 힘이 돼요.

전세사기 예방을 위한 현실 꿀팁 💡

이제는 단순히 등기부등본만 본다고 안심할 수 없어요. 계약 전에 이런 ‘실질 체크리스트’를 따라야 피해 확률을 줄일 수 있어요. 나도 모르게 위험한 계약을 하고 있진 않은지 꼭 점검해봐요.

✅ 신축 빌라 전세는 특히 조심! 매매가 대비 전세가율 85% 이상은 ‘깡통전세’ 가능성 있음

✅ 보증보험 가입이 가능한 물건인지, 가입 거절됐다면 이유는 무엇인지 확인

✅ 전세계약 당일 ‘전입신고 + 확정일자’는 무조건 당일 처리!

✅ 임대인이 대리인이라면 위임장·신분증 사본·인감증명서까지 필수로 요청

✅ 중개업소가 거래를 서두르거나, 특약을 못 넣게 하면 즉시 다른 곳 알아보기

FAQ

Q1. 전세사기를 당하면 바로 경찰에 신고해야 하나요?

A1. 사기죄로 형사 고소 가능하지만, 우선 법률 상담을 통해 민사적 대응(명도, 배당 등)도 병행하는 게 좋아요.

Q2. 확정일자랑 전입신고 중 뭐가 더 중요해요?

A2. 둘 다 중요하지만 ‘전입신고’가 대항력 확보의 핵심이에요. 반드시 계약 당일 처리해야 안전해요.

Q3. 계약 전에 법률 상담을 받아도 되나요?

A3. 물론이에요! 오히려 계약 전에 상담을 받으면 피해 예방 확률이 훨씬 높아져요.

Q4. 집이 경매로 넘어가면 전세보증금은 날리는 건가요?

A4. 꼭 그렇진 않아요. 전입+확정일자+우선순위 여부에 따라 배당금을 받을 수 있어요. 이건 법률 상담으로 확인해야 해요.

Q5. 보증보험은 어디서 가입하나요?

A5. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있어요. 계약 전에 미리 확인하고 가능한 집인지 점검하세요.

Q6. 계약서 특약은 꼭 써야 하나요?

A6. 네! 보증금 반환 보장, 하자 수리, 위임장 제출 의무 등 꼭 필요한 조항은 특약으로 명시해야 해요.

Q7. 피해를 입었는데 법률비용이 부담돼요. 방법 없나요?

A7. 대한법률구조공단, 지자체 무료 법률상담, 법률구조 지원 등을 통해 저렴하게 또는 무료로 상담받을 수 있어요.

Q8. 계약 전에 뭔가 이상하면 그냥 안 하는 게 나을까요?

A8. 네! 조금이라도 이상하거나 의심되면 ‘안 하는 게 이득’이에요. 수천만 원의 리스크를 피할 수 있어요.