📋 목차
세입자와 계약이 끝났는데도 “못 나가요”, “딴 데 갈 집이 없어요”라며 버티는 경우 생각보다 많아요. 임대인 입장에서는 당장 집을 팔거나 새로 세를 줄 수도 없어서 큰 손해로 이어지죠.
이럴 때 사용하는 법적 수단이 바로 명도 소송이에요. 간단히 말해, “내 집이니까 정당한 사유로 비워달라”는 걸 법적으로 요청하는 절차죠.
하지만 명도 소송은 서류 준비, 증거 수집, 소송 진행, 강제집행까지 신경 써야 할 게 정말 많아요. 이 글에서는 **세입자가 나가지 않을 때 어떻게 진행해야 하는지** 전체 흐름을 쉽고 확실하게 알려드릴게요.
명도 소송이란 무엇인가요? 🏛
명도 소송은 부동산의 점유자가 계약 종료 이후에도 계속 부동산을 사용하고 있을 때, 소유자가 그 부동산을 돌려받기 위해 제기하는 민사 소송이에요.
쉽게 말해, “내 집에서 나가달라”는 걸 법적으로 요구하는 절차예요. 전세계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않거나, 임대료를 장기간 체납하면서 버티는 경우에 사용돼요.
소유권을 가진 임대인이 **세입자, 불법 점유자, 경매 낙찰자 이전 세입자 등**에게 부동산을 반환받는 수단이죠. 단순한 ‘퇴거 요청’이 아니라 **법원의 판결과 강제 집행**이 가능하다는 점이 핵심이에요.
나의 느낌으로는, 명도 소송은 ‘사적 다툼’을 ‘공적 절차’로 바꾸는 도구라고 생각돼요. 말이 안 통할 땐, 결국 법의 힘이 필요하더라고요.
세입자가 안 나갈 때 어떤 상황에 필요한가요? 🚪
명도 소송은 단순히 “집을 비워달라”는 요청만으로 해결되지 않을 때 필요해요. 특히 아래와 같은 상황이라면 **바로 소송을 고려해야 해요.**
🔸 전세계약이 종료됐는데도 세입자가 나가지 않음
→ 계약 해지 통보 후에도 퇴거 거부
🔸 임대료 연체로 계약 해지했는데도 계속 거주 중
→ 수개월치 연체되었는데 “곧 낼게요”만 반복
🔸 경매로 낙찰받았는데 전 세입자가 계속 점유 중
→ 인도명령 거부 시 명도 소송 필요
🔸 보증금을 돌려줬는데도 퇴거하지 않는 경우
→ 정산까지 마쳤는데도 버티는 상황
📌 명도 소송 필요한 대표 사례 정리
| 사례 | 명도 소송 필요 여부 |
|---|---|
| 계약 종료 후 퇴거 거부 | ⭕ 필요 |
| 임대료 3개월 이상 체납 | ⭕ 필요 |
| 경매 낙찰 후 퇴거 안 함 | ⭕ 필요 |
| 단순 말다툼 후 퇴거 요구 | ❌ 해당 안 됨 |
계약이 종료되고도 계속 점유를 한다면, 그것만으로도 **법적으로 ‘부당 점유’**가 성립돼요. 말로는 안 될 때, 명도 소송으로 내 권리를 찾을 수 있어요.
명도 소송 진행 절차 정리 📑
명도 소송은 ‘부동산을 돌려달라’는 청구이기 때문에 일반 민사소송처럼 진행돼요. 하지만 명확한 절차가 있고, 법원이 집을 ‘빼줄 수 있는 권한’을 부여한다는 점이 핵심이에요.
🧾 ① 내용증명 보내기 (사전 퇴거 요청)
정식 계약 해지 통보 및 퇴거 요청을 먼저 해야 해요. 추후 소송에서 ‘퇴거 요청했는지’ 입증하는 증거가 되죠.
⚖️ ② 명도 소송 제기 (지방법원)
부동산 소재지 관할 법원에 소장을 접수해요. 퇴거 요구, 점유 이전, 불법 점유로 인한 손해배상까지 함께 청구할 수 있어요.
📬 ③ 피고(세입자) 답변서 제출 및 변론
세입자가 반박하면 변론이 오가고, 사실관계를 따지게 돼요. 대부분 1~2회 재판이 이뤄져요.
✅ ④ 판결 선고 → 확정
법원이 “퇴거하라”는 판결을 내리면, 세입자는 자진 퇴거해야 해요. 하지만 버티면 다음 절차로 넘어가요.
🔨 ⑤ 강제집행 신청
판결이 확정된 후에도 세입자가 안 나가면, 법원 집행관을 통해 ‘강제 퇴거’ 절차가 진행돼요.
명도 소송 전 준비해야 할 것들 🧾
명도 소송을 시작하기 전에, 미리 준비해두면 소송이 훨씬 수월해지는 서류들이 있어요. 특히 계약 종료, 연체, 퇴거 요청 같은 ‘증거’가 핵심이에요.
📄 임대차 계약서 (종료일, 조건 명시)
📄 임대료 미납 내역 (계좌 입금 내역, 문자 등)
📄 내용증명 발송 사본 (퇴거 요청 내용 포함)
📄 건물 등기부등본 (소유자 입증용)
📄 부동산 점유 사실 입증자료 (사진, 현장확인서)
이 서류들을 정리해서 변호사에게 제출하면, 소장 작성과 증거 정리에 큰 도움이 돼요. 꼭 필요한 건 아니지만, 소송의 ‘속도’와 ‘승소율’을 좌우하니까 미리 챙겨두세요.
소요 시간과 비용은 얼마나? ⏱️💸
명도 소송은 빠르면 1~2개월, 길면 6개월 이상 걸리기도 해요. 세입자의 대응 여부, 재판 일정, 법원 속도 등에 따라 달라져요.
🕐 일반 소송 기간: 평균 2~4개월 🧾 소장 접수비용: 약 4만~7만 원 👨⚖️ 변호사 비용: 100만~250만 원 내외 (난이도에 따라 차이 있음)
명도 소송 후 ‘강제집행’을 하게 되면 집행관 비용도 따로 들어요. 퇴거 집행비용은 집 구조, 짐 양, 인원 수에 따라 다르지만 평균 50만~200만 원까지 발생해요.
💰 명도 소송 비용 요약
| 항목 | 예상 금액 |
|---|---|
| 소송 인지대 | 약 5만원 내외 |
| 변호사 비용 | 100만~250만 원 |
| 강제집행비 | 50만~200만 원 |
소송에서 이긴 후, 실제 집 빼는 방법 🧹
명도 소송에서 승소 판결을 받았다고 끝이 아니에요. 세입자가 ‘자진 퇴거’하면 다행이지만, **계속 버틴다면 법원의 힘으로 퇴거를 집행해야 해요.**
🏛 1. 판결 확정 → 집행문 부여 신청
법원에서 확정 판결을 받은 뒤, ‘집행문’을 따로 발급받아야 강제집행이 가능해요.
📅 2. 퇴거 날짜 통보 (계고장 발송)
집행관이 세입자에게 “언제까지 나가라”는 최후통보를 해요. 계고장을 보내고 최소 2주 정도는 유예 기간이 있어요.
🧍♂️ 3. 강제집행 진행 (집행관 + 인력 동원)
세입자가 안 나가면 법원 집행관이 현장에 출동해 짐을 빼고, 문을 바꿔 잠그는 방식으로 집을 비우게 돼요.
📦 4. 물건 보관 또는 폐기
짐은 일정 기간 보관되고, 이후까지 찾아가지 않으면 폐기 처분돼요. 보관비와 집행비용은 점유자(세입자)에게 청구할 수 있어요.
FAQ
Q1. 명도 소송은 꼭 변호사 선임해야 하나요?
A1. 꼭 그렇진 않지만, 서류 준비와 절차가 복잡해서 대부분은 변호사를 통해 진행하는 게 안전해요.
Q2. 세입자가 보증금 못 받았다고 버티면요?
A2. 보증금은 별개 문제고, 계약이 끝났다면 퇴거 의무가 있어요. 법적으로 대응 가능해요.
Q3. 명도 소송에 드는 전체 기간은 어느 정도인가요?
A3. 보통 2~4개월 정도 걸리고, 강제집행까지 하면 최대 6개월 이상 걸릴 수도 있어요.
Q4. 명도 소송에서 이기면 강제로 바로 퇴거 가능한가요?
A4. 네, 법원 판결 후 집행문을 통해 강제집행까지 가능해요.
Q5. 소송 중에도 임대료 청구할 수 있나요?
A5. 네, 불법 점유 기간 동안 ‘부당이득 반환’ 청구도 함께 할 수 있어요.
Q6. 집이 경매로 넘어간 경우에도 명도 소송 해야 하나요?
A6. 낙찰자가 직접 명도 소송을 해야 하는 경우가 많아요. 인도명령을 먼저 신청하는 게 일반적이에요.
Q7. 강제집행 시 경찰도 오나요?
A7. 상황에 따라 집행관이 요청할 수 있어요. 폭력 우려가 있으면 경찰이 동행할 수 있어요.
Q8. 세입자가 짐을 두고 연락이 안 되면요?
A8. 일정 보관 기간 후 폐기 가능해요. 소송 전후 안내 공문과 보관비용 청구도 가능해요.
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